רוכש דירה להשקעה והשוכרים כבר "בפנים" בעסקה?
זהירות!!!
יוני 2020את יעל (השם בדוי, הסיפור – הכי אמיתי שיש), הכרתי בשתי פעימות.
בפעם הראשונה עת פנתה אלי על מנת שאלווה ואייצג אותה בעסקה לרכישת דירת מגורים להשקעה ובפעם השנייה, כשפנתה אלי בבקשה כי אייצג אותה בתביעה לפינוי מושכר משוכריו, כשאותו המושכר - ניחשתם נכון - הוא אותה הדירה אותה רכשה כדירה להשקעה.
ההבדל היחיד בין שני המועדים – הוא שבפעם הראשונה בה יעל פנתה אלי, היא גם ויתרה על שירותיי המקצועיים די מהר, ממש לאחר שיחה טלפונית קצרה ובחרה לשכור את שירותיה של עורכת הדין שמשווק הדירה, (המתווך) המליץ לה עליה, בעוד שבפעם השנייה, נזכרה יעל בכמה מילים שבכל זאת הספקתי לומר לה באותה "שיחה טלפונית קצרה", דברים אשר גרמו לה להבין שאולי הפעם, אסור לה לטעות שוב.
אני זוכר שבאותה השיחה הראשונה והקצרה שקיימתי עם יעל, עוד ניסיתי להסביר לה כי למרות תחושתה שמדובר ב"עסקה פשוטה", לא כך הם פני הדברים ולדעתי כדאי לה, גם אם לא באמצעותי, לשכור את שירותיו של עורך דין מקצועי אשר אינו קשור במשווק הדירה דווקא, אלא כזה אשר יראה אך ורק את האינטרס האישי שלה בכל העסקה הזו וכזה המבין את כלל הסיכונים בעסקה ולאו דווקא את זה שנוח.
יעל סיימה את שיחתנו אז בכך שהמתווך שאיתר ושיווק לה את הדירה, הציע לה את עורכת הדין איתה הוא עובד בשוטף ושלדבריו של אותו מתווך מדובר בעורכת דין ותיקה ומנוסה, וששכרה אף עתיד להיות נמוך משמעותית מזה שביקשתי.
איחלתי ליעל בהצלחה, נפרדנו כידידים ונדמה שכל אחד מאתנו פנה לדרכו והמשיך בענייניו.
יעל, כך מסתבר, המשיכה בעסקה ולוותה על ידי עורכת הדין ששודכה לה על ידי משווק הדירות. אלא שהשיחה הבאה, לא אחרה כך מסתבר מלהגיע בכל זאת.
העלילה מסתבכת
לפני כחמישה חודשים, פנתה יעל שוב למשרדי, באותה עת נקודתית לא הייתי ולכן השאירה הודעה.
ואם לומר לכם את האמת, עוד בטרם חזרתי אליה טלפונית, הרגשתי שאני מבין היטב את הסיבה לכך שהתקשרה, אך עד שלא שמעתי זאת בעצמי – לא באמת האמנתי שזו הסיבה.
"זוכר את הדירה שסיפרתי לך עליה שכל כך רציתי לקנות ושאמרת לי שבניגוד למה שחשבתי, לא מדובר בעסקה פשוטה בכלל, שמדובר למעשה בשתי עסקאות לבדיקה לחוד ורק אז לחבר בין שתיהן ושצריך כאן לבדוק היטב את השוכרים ואת הסכם השכירות איתם ... ? אז זהו – שכנראה הייתי צריכה להקשיב לך טוב יותר. נראה כי הסתבכתי והפעם, אני רוצה רק אותך לצידי, לא משנה כמה זה יעלה לי ..."
"מה קרה?" שאלתי
"מסתבר כי רכשתי דירה עם שוכרים בעייתיים, שכפי הנראה גם לבעליה הקודמים עשו צרות לא קטנות, אלא שאז, כשהתעניינתי ב רכישת הדירה, המוכרים לא סיפרו לי מאום ולא מן הנמנע כי הסתירו ממני בכוונת מכוון את המידע הבעייתי הזה" – כך השיבה לי בשיחה השנייה
ואמנם, הסתבר כי יעל אכן רכשה דירה, כאשר הזכויות של שוכרי הדירה לא עוגנו כשורה, בעיקר לא בכל הנוגע להבטחת זכויות בעלי הדירה בעבר ואלה של יעל, כרוכשת הדירה.
את "הפלונטר" אליו נקלעה יעל, אנו עמלים בימים אלה ממש לשחרר וניכר כי עיקר הבעיה כבר מאחוריה לאור העובדה כי השוכרים הסוררים החליטו לפנות את הדירה עוד בטרם הכריע בית המשפט בתביעה המשפטית שהוגשה כנגדם.
את נזקיה הכספיים של יעל, שבאו לידי ביטוי בנזקים השונים שגרמו השוכרים לדירה (שחלקם בכוונה), הוצאות המשפט וההליכים והפסדי שכר הדירה שלא שולם לה במשך חמישה חודשים(!!!) – יעל כנראה תיאלץ לספוג וכולי תקווה כי שכר הלימוד הזה שלה, ייושם היטב להבא.
אז מה עלינו ללמוד מהסיפור הכל-כך מקומם הזה אך השכיח כל כך?
1 .שבבואכם לרכוש דירה להשקעה כאשר דרים בה שוכרים, עליכם להפנים כי מדובר למעשה בשתי עסקאות שונות, אם כי כאלה הכרוכות האחת בשנייה, שלשתיהן יש ליתן תשומת לב מקצועית מרבית ואין לזלזל באף אחת מהן.
2 .כי עסקת שכירות של נכס מקרקעין בכלל ונכס למגורים בפרט, הנה עסקה מסוכנת אף יותר מעסקת מכר למשל וכי חובת הזהירות והצורך בייצוג מקצועי של עורך דין הבקיא בתחום זה, הנם חובה וצורך מוגברים במיוחד וחיוניים ביותר.
3 .יש לבחון היטב את הסכם השכירות עליו חתומים שוכרי הדירה המועמדת לרכישה ולוודא כי תנאי ההסכם עונים על הצרכים והדרישות שלכם, כאילו ואתם ערכתם את הסכם השכירות מלכתחילה.
4 .יש לוודא קיומו של סעיף המחאת זכות המאפשר למוכר להעביר זכויותיו בדירה מבלי לפגוע בזכויות השוכרים מחד אולם גם מבלי הצורך בהסכמת השוכרים – מאידך.
5 .לוודא את זהות השוכרים, איתנותם הכלכלית וכשירותם וכשרותם החוקית, לוודא שאין מדובר בשוכרים חייבים מוגבלים, בעלי תיקים בהוצל"פ ועוד ועוד.
6 .יש לבחון את תנאי השכירות ומשך תקופת השכירות.
7 .יש לברר אודות הבטוחות שהומצאו למשכירים במעמד חתימת הסכם השכירות עימם ותקפותם כיום, נכון למועד חתימת הסכם המכר והרכישה הצפוי. יש לוודא כי את שטרי החוב ו/או כתבי הערבות שהמציאו השוכרים לבעלי הדירה, המשכירים, ניתן בקלות להמיר לטובתכם כרוכשי הדירה ושאם לא כך יש להתנות את קיום הסכם המכר והרכישה והשלמתו בהמצאת בטוחות חדשות, כשאלה ערוכות לטובתכם.
8 .יש לוודא כי השוכרים, חתמו על כתב ערבות בר תוקף ומימוש ביום פקודה לצד חתימתם של הערבים עצמם, על הסכם השכירות מכוחו נצמחת התחייבות השוכרים.
לסיכום
רק לאחר שעניין השוכרים והבטוחות למילוי התחייבותם אחר הוראות הסכם השכירות הוסדר כראוי ולשביעות רצונכם, ניתן להמשיך ולהתקדם לעבר בחינת עסקת הרכישה הכוללת של הדירה, בניהול מו"מ ממוקד ויעיל לגבי נוסח הסכם המכר והרכישה.
בבואכם לרכוש או למכור נכס מקרקעין בכלל ונכס למגורים בפרט, אנו ממליצים בחום, באופן גורף החוזר על עצמו כמעט בכל סוג של עסקה, להימנע ככל הניתן ממינוי עורך דין אחד לייצוג שני הצדדים לעסקה ולעמוד על הזכות הבסיסית של השכרת שירותים משפטיים וייצוג משפטי של עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום הנדל"ן ועסקאות המכר והרכישה של נכס מקרקעין, אשר יוכל לשמור על האינטרס שלכם ורק שלכם בעסקה.
מדובר בעצת זהב אשר יש בה כדי להעלות בכמה וכמה מונים את הסיכוי לעסקה "נקייה" ממהמורות בדרך ומהפתעות עתידיות, לעיתים כאלה אזר צצות חודשים ואף שנים לאחר החתימה על הסכם הרכישה או המכירה.
בהצלחה
בפעם הראשונה עת פנתה אלי על מנת שאלווה ואייצג אותה בעסקה לרכישת דירת מגורים להשקעה ובפעם השנייה, כשפנתה אלי בבקשה כי אייצג אותה בתביעה לפינוי מושכר משוכריו, כשאותו המושכר - ניחשתם נכון - הוא אותה הדירה אותה רכשה כדירה להשקעה.
ההבדל היחיד בין שני המועדים – הוא שבפעם הראשונה בה יעל פנתה אלי, היא גם ויתרה על שירותיי המקצועיים די מהר, ממש לאחר שיחה טלפונית קצרה ובחרה לשכור את שירותיה של עורכת הדין שמשווק הדירה, (המתווך) המליץ לה עליה, בעוד שבפעם השנייה, נזכרה יעל בכמה מילים שבכל זאת הספקתי לומר לה באותה "שיחה טלפונית קצרה", דברים אשר גרמו לה להבין שאולי הפעם, אסור לה לטעות שוב.
אני זוכר שבאותה השיחה הראשונה והקצרה שקיימתי עם יעל, עוד ניסיתי להסביר לה כי למרות תחושתה שמדובר ב"עסקה פשוטה", לא כך הם פני הדברים ולדעתי כדאי לה, גם אם לא באמצעותי, לשכור את שירותיו של עורך דין מקצועי אשר אינו קשור במשווק הדירה דווקא, אלא כזה אשר יראה אך ורק את האינטרס האישי שלה בכל העסקה הזו וכזה המבין את כלל הסיכונים בעסקה ולאו דווקא את זה שנוח.
יעל סיימה את שיחתנו אז בכך שהמתווך שאיתר ושיווק לה את הדירה, הציע לה את עורכת הדין איתה הוא עובד בשוטף ושלדבריו של אותו מתווך מדובר בעורכת דין ותיקה ומנוסה, וששכרה אף עתיד להיות נמוך משמעותית מזה שביקשתי.
איחלתי ליעל בהצלחה, נפרדנו כידידים ונדמה שכל אחד מאתנו פנה לדרכו והמשיך בענייניו.
יעל, כך מסתבר, המשיכה בעסקה ולוותה על ידי עורכת הדין ששודכה לה על ידי משווק הדירות. אלא שהשיחה הבאה, לא אחרה כך מסתבר מלהגיע בכל זאת.
העלילה מסתבכת
לפני כחמישה חודשים, פנתה יעל שוב למשרדי, באותה עת נקודתית לא הייתי ולכן השאירה הודעה.
ואם לומר לכם את האמת, עוד בטרם חזרתי אליה טלפונית, הרגשתי שאני מבין היטב את הסיבה לכך שהתקשרה, אך עד שלא שמעתי זאת בעצמי – לא באמת האמנתי שזו הסיבה.
"זוכר את הדירה שסיפרתי לך עליה שכל כך רציתי לקנות ושאמרת לי שבניגוד למה שחשבתי, לא מדובר בעסקה פשוטה בכלל, שמדובר למעשה בשתי עסקאות לבדיקה לחוד ורק אז לחבר בין שתיהן ושצריך כאן לבדוק היטב את השוכרים ואת הסכם השכירות איתם ... ? אז זהו – שכנראה הייתי צריכה להקשיב לך טוב יותר. נראה כי הסתבכתי והפעם, אני רוצה רק אותך לצידי, לא משנה כמה זה יעלה לי ..."
"מה קרה?" שאלתי
"מסתבר כי רכשתי דירה עם שוכרים בעייתיים, שכפי הנראה גם לבעליה הקודמים עשו צרות לא קטנות, אלא שאז, כשהתעניינתי ב רכישת הדירה, המוכרים לא סיפרו לי מאום ולא מן הנמנע כי הסתירו ממני בכוונת מכוון את המידע הבעייתי הזה" – כך השיבה לי בשיחה השנייה
ואמנם, הסתבר כי יעל אכן רכשה דירה, כאשר הזכויות של שוכרי הדירה לא עוגנו כשורה, בעיקר לא בכל הנוגע להבטחת זכויות בעלי הדירה בעבר ואלה של יעל, כרוכשת הדירה.
את "הפלונטר" אליו נקלעה יעל, אנו עמלים בימים אלה ממש לשחרר וניכר כי עיקר הבעיה כבר מאחוריה לאור העובדה כי השוכרים הסוררים החליטו לפנות את הדירה עוד בטרם הכריע בית המשפט בתביעה המשפטית שהוגשה כנגדם.
את נזקיה הכספיים של יעל, שבאו לידי ביטוי בנזקים השונים שגרמו השוכרים לדירה (שחלקם בכוונה), הוצאות המשפט וההליכים והפסדי שכר הדירה שלא שולם לה במשך חמישה חודשים(!!!) – יעל כנראה תיאלץ לספוג וכולי תקווה כי שכר הלימוד הזה שלה, ייושם היטב להבא.
אז מה עלינו ללמוד מהסיפור הכל-כך מקומם הזה אך השכיח כל כך?
1 .שבבואכם לרכוש דירה להשקעה כאשר דרים בה שוכרים, עליכם להפנים כי מדובר למעשה בשתי עסקאות שונות, אם כי כאלה הכרוכות האחת בשנייה, שלשתיהן יש ליתן תשומת לב מקצועית מרבית ואין לזלזל באף אחת מהן.
2 .כי עסקת שכירות של נכס מקרקעין בכלל ונכס למגורים בפרט, הנה עסקה מסוכנת אף יותר מעסקת מכר למשל וכי חובת הזהירות והצורך בייצוג מקצועי של עורך דין הבקיא בתחום זה, הנם חובה וצורך מוגברים במיוחד וחיוניים ביותר.
3 .יש לבחון היטב את הסכם השכירות עליו חתומים שוכרי הדירה המועמדת לרכישה ולוודא כי תנאי ההסכם עונים על הצרכים והדרישות שלכם, כאילו ואתם ערכתם את הסכם השכירות מלכתחילה.
4 .יש לוודא קיומו של סעיף המחאת זכות המאפשר למוכר להעביר זכויותיו בדירה מבלי לפגוע בזכויות השוכרים מחד אולם גם מבלי הצורך בהסכמת השוכרים – מאידך.
5 .לוודא את זהות השוכרים, איתנותם הכלכלית וכשירותם וכשרותם החוקית, לוודא שאין מדובר בשוכרים חייבים מוגבלים, בעלי תיקים בהוצל"פ ועוד ועוד.
6 .יש לבחון את תנאי השכירות ומשך תקופת השכירות.
7 .יש לברר אודות הבטוחות שהומצאו למשכירים במעמד חתימת הסכם השכירות עימם ותקפותם כיום, נכון למועד חתימת הסכם המכר והרכישה הצפוי. יש לוודא כי את שטרי החוב ו/או כתבי הערבות שהמציאו השוכרים לבעלי הדירה, המשכירים, ניתן בקלות להמיר לטובתכם כרוכשי הדירה ושאם לא כך יש להתנות את קיום הסכם המכר והרכישה והשלמתו בהמצאת בטוחות חדשות, כשאלה ערוכות לטובתכם.
8 .יש לוודא כי השוכרים, חתמו על כתב ערבות בר תוקף ומימוש ביום פקודה לצד חתימתם של הערבים עצמם, על הסכם השכירות מכוחו נצמחת התחייבות השוכרים.
לסיכום
רק לאחר שעניין השוכרים והבטוחות למילוי התחייבותם אחר הוראות הסכם השכירות הוסדר כראוי ולשביעות רצונכם, ניתן להמשיך ולהתקדם לעבר בחינת עסקת הרכישה הכוללת של הדירה, בניהול מו"מ ממוקד ויעיל לגבי נוסח הסכם המכר והרכישה.
בבואכם לרכוש או למכור נכס מקרקעין בכלל ונכס למגורים בפרט, אנו ממליצים בחום, באופן גורף החוזר על עצמו כמעט בכל סוג של עסקה, להימנע ככל הניתן ממינוי עורך דין אחד לייצוג שני הצדדים לעסקה ולעמוד על הזכות הבסיסית של השכרת שירותים משפטיים וייצוג משפטי של עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום הנדל"ן ועסקאות המכר והרכישה של נכס מקרקעין, אשר יוכל לשמור על האינטרס שלכם ורק שלכם בעסקה.
מדובר בעצת זהב אשר יש בה כדי להעלות בכמה וכמה מונים את הסיכוי לעסקה "נקייה" ממהמורות בדרך ומהפתעות עתידיות, לעיתים כאלה אזר צצות חודשים ואף שנים לאחר החתימה על הסכם הרכישה או המכירה.
בהצלחה
